L’acquisto di un locale commerciale è un’operazione molto delicata che deve tener conto di numerosi fattori in quanto, in futuro, sarà sede di un’attività. Due sono le possibilità per acquisire un locale: acquistare un locale vuoto e avviare un’attività commerciale, trasferirci l’attività già in possesso o comprare anche l’attività dal precedente proprietario; oppure acquistare un locale commerciale e affittarlo a qualcuno che possiede un’attività commerciale o vuole avviarla.
In ogni caso, è fondamentale richiedere la visura catastale che darà informazioni sul proprietario, e sul locale, come le dimensioni, la rendita catastale, la destinazione d’uso del locale ed annotazioni.
Prima di scegliere quale locale commerciale comprare, bisogna capire se questo possiede tutti i requisiti necessari per avviare l’attività in quel luogo o per ospitare l’attività del nostro affittuario in caso di acquisto ad uso d’investimento. In caso negativo, bisognerà decidere se è possibile fare lavori di ristrutturazione o se è necessario cambiare locale o attività. In caso di acquisto del locale, insieme all’attività già in essere, è fondamentale capire come scegliere l’azienda da acquistare.
Indice dei contenuti
Cosa si intende per immobile commerciale?
Prima dell’acquisto di un immobile commerciale, però, bisogna capire, con precisione, come viene definito e quali sono i locali che rientrano in questa categoria.
Un immobile commerciale è un locale ad uso terziario e commerciale che rientra nella categoria catastale C, cioè, qualsiasi tipologia di locale adibita alla vendita di merci o di prodotti, oppure qualunque locale in cui vengono svolti servizi di somministrazione di cibi e bevande (come ad esempio i ristoranti oppure i bar).
Tipologie di immobili commerciali
Dopo aver compreso la definizione e cosa rientra nel termine locale commerciale, bisogna ancora fare un passaggio prima di acquistare il negozio, cioè comprendere quale attività vorremo svolgere all’interno del nostro immobile o, se ad uso d’investimento, quale attività ospitare in affitto. In base alla normativa, abbiamo 7 diverse classificazioni dei vari immobili commerciali.
Negozi e Botteghe
Questa prima tipologia di locale rientra nella categoria catastale C1 che indica tutti i locali adibiti alla vendita di merci e prodotti vari, oppure locali con servizi di somministrazione di cibi e bevande.
Magazzini e depositi
Appartenenti alla categoria catastale C2, questi locali sono adibiti all’immagazzinamento oppure alla vendita all’ingrosso. Solitamente sono di grandi dimensioni e sono posizionati in luoghi periferici.
Laboratori per arte e mestieri
Nella categoria catastale C3 troviamo i locali in cui gli artigiani svolgono il loro lavoro, trasformando i prodotti da semilavorati a prodotti dedicati alla vendita. Alcuni esempi sono laboratori degli artigiani, vetrai, calzolai, inoltre, fanno parte di questa categoria anche i locali in cui del meccanico o della carrozzeria.
Fabbricati e locali per esercizi sportivi
Tutti i locali che sono stati costruiti oppure sono stati adeguati ad ospitare attività sportive, o centri ricreativi religiosi, oppure costruzioni per esercitazione dei pompieri o fabbricati per dopolavoro rientrano nella categoria catastale C4.
Stabilimenti balneari e di acque curative
Locali che ospitano al loro interno attività legate alla balneazione o all’impiego di acque curative fanno parte della categoria catastale C5.
Stalle, scuderie, rimesse e autorimesse
Nella categoria catastale C6 sono presenti molte tipologie di locali commerciali diverse, tra cui: stalle, scuderie, box auto, rimesse autoveicoli o imbarcazioni.
Tettoie aperte e chiuse
L’ultima categoria catastale, ovvero la C7, comprende locali coperti da tettoie, come lavatoi pubblici coperti o posti auto su aree private o su piani.
Cosa sapere prima di comprare un locale commerciale?
La parte fondamentale, prima di comprare un negozio, è quindi avere ben chiara la tipologia del locale commerciale e la posizione. Tutte queste informazioni costituiranno insieme il valore di avviamento commerciale dell’immobile e influenzeranno il prezzo della compravendita.
Si possono, inoltre, fare alcune analisi riguardanti la zona ed i dati demografici delle persone abitanti nei pressi del locale da acquistare, così da capire meglio cosa aspettarsi dall’investimento.
Comprare un locale commerciale ad uso investimento o uso proprio?
Come abbiamo visto precedentemente, l’acquisto di un locale commerciale avviene per due fini ben precisi:
- Ad uso proprio: acquistare un locale commerciale per avviare o trasferire la propria attività commerciale. E’ quindi fondamentale capire bene lo stato interno ed esterno del locale, la tipologia, e i requisiti idonei in base al tipo di attività.
- Ad uso investimento: acquistare un locale commerciale vuoto ed affittarlo o comprare le mura di un’attività già esistente con il locatario già contrattualizzato. Fondamentale, in questo caso, fare un’opzione d’acquisto con il proprietario e, dopo aver trovato il locatario, stipulare un contratto, o se già presente, richiedere tutta la documentazione necessaria per verificarne se è un buon pagatore.
Troviamo poi, un’ulteriore opzione, la possibilità di acquistare un locale commerciale e rilevare insieme l’attività all’interno. L’acquisto dell’attività insieme alle mura, è un’opzione meno frequente, ma che garantisce un doppio investimento se analizzato e valutato bene.
Tipologia dell’immobile
Come abbiamo visto prima, ci sono diverse tipologie di locali commerciali, pertanto, è fondamentale capire di quale categoria catastale farà parte il nostro immobile per sapere se ha bisogno di lavori oppure se è già completamente a norma per la categoria.
Posizione
In base alla categoria catastale, allora, capiremo anche quale è la posizione più congeniale per la nostra attività. Per esempio, se dovessimo avviare un bar o un negozio di vendita prodotti (categoria C1), allora dovremmo trovare un locale che sia collocato all’interno della città, in posizioni favorevoli al transito.
Al contrario, se dovessimo acquistare un locale per avere un deposito (Categoria C2), allora potremmo valutare anche un’attività che sia collocata in periferia, in modo da poter accedere con mezzi pesanti e non essere disturbati dal traffico.
Acquistare un locale commerciale: tasse e spese da affrontare
Da tenere in considerazione, ovviamente, sono le tasse e le spese (in particolare le spese notarili) che si dovranno affrontare per l’acquisto. Le tasse che si dovranno pagare per l’acquisto di un locale commerciale dipendono, principalmente, dalla tipologia del venditore e dalle ristrutturazioni effettuate:
- Un privato o impresa costruttrice che ha edificato o ristrutturato da più di 4 anni: l’imposta di registro sarà al 9%, con imposta ipotecaria e catastale di 50 €. Esente da iva.
- Impresa che ha costruito o ristrutturato da meno di 4 anni: imposta di registro a 200 €, entrambe le imposte ipotecaria e catastale sono di 50 € con l’iva al 22%.
Per pagare le imposte previste per l’acquisto di un negozio e per saldare tutte le altre spese aggiuntive, è possibile ricorrere a un apposito mutuo per l’acquisto di un locale commerciale.
Agevolazioni previste per l’acquisto di un locale commerciale
Il mercato immobiliare non residenziale è stato molto colpito durante la pandemia, pertanto sono stati introdotte, in Italia, diverse agevolazioni e bonus come:
- Bonus sud: agevolazioni per le aziende ubicate nel Mezzogiorno.
- Agevolazioni su assunzioni e apprendistati.
- Contributi a fondo perduto per start-up.
- Bonus affitto negozi: in base all’attività ed alla categoria, ci saranno agevolazioni sul canone di locazione.
Dove acquistare locali commerciali?
Dopo aver visto tutto ciò che rientra nella fase preliminare dell’acquisto di immobili commerciali, ora è giunto il momento di trovare un locale che sia adatto alle nostre esigenze. B2Scout, marketplace di aziende specializzato nella compravendita di negozi e imprese, possiede migliaia di annunci di attività in vendita collocati in tutta Italia.
All’interno del sito potrete scegliere quale locale acquistare filtrando gli annunci per regione, provincia, settore merceologico o fascia di prezzo, oppure fare una ricerca usando dei termini più specifici. In ogni caso, grazie a B2Scout trovare il luogo adatto al vostro business sarà un vero gioco da ragazzi.